close
當晚 7 點，南京市政府發佈“寧十條”樓市調控新政：新購住房 3年內限賣，新房開盤需公證機構搖號等焦點政台中滴雞精推薦策，劍指高熱的樓市。
然而在負責投資拓展的房企從業者眼睛裡，第 4 條“調整優化土地出讓方式”才是他們最關心的。
新規後的土地拍賣方式，發生的變化不小：土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入房價準許成本。
同時，南京還表態將進一步增加中小套型和中低價位住房供應，選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、雞精推薦限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。
“最高限價”是去年南京為瞭應對房企熱情拿地所設計的新規。2016 年 5 月 13 日，葛洲壩在河西南部土地的爭奪中，制造出 4.5 萬元 /平方米的高價地，刷新南京地價紀錄。兩周後南京迅速作出反應：土地出讓設置最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。南京一年內三次修改土地拍賣政策，對於房企來說，拿地風向未來依然充滿變數。
在實際操作中，此後公告掛牌的十餘宗地塊，最高限價均與區域內成交的最高樓面地價齊平。不過看似兇猛的政策並未嚇退開發商，一批開發商反而用超過最高限價的舉牌方式，造成土地拍賣“熔斷”。
不得已，南京第二次修改土地拍賣規則。從原先的達到最高限價就終止出讓，改為達到最高限價後停止加價，繼而搖號決定歸屬，最終成交價是最高限價的基礎上加價一輪。此外，土地拍賣也從沿襲多年的現場競價，改為網上競價。
為瞭遏制開發商搶地，南京還規定，住宅地塊的拍賣中，當網上競價達到最高限價 90% 時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。
賣期房輕車熟路的開發商，乍一看“現房銷售”，有些發愣。
“現房銷售，我們從來沒幹過。”某央企開發商南京公司營銷負責人告訴《中國房地產金融》，與期房銷售相比，現房銷售的營銷節奏將完全不同，對企業的現金流要求更大，上升的成本該如何計算，公司也一頭霧水。
但兒童雞精是短暫的迷茫很快被堅定的拿地所取代。
“再買不到地，公司就要散夥。管他期房還是現房，先買到地再說。”這幾乎是所有參與土地拍賣公司共同的想法。
2015 年和 2016 年，南京樓市的新房銷量一再爆表，習慣瞭高周轉的房企這時候才發現，房子賣得太快，手裡的土地儲備跟不上瞭。
以保利地產為例，公司進入南京市場的時間相對較晚，但是擴張勢頭快，從 2010 年到 2016 年在南京已經開發完畢超過 10 個項目。然而到瞭2016 年，在南京土地市場已經火爆到失去理性之際，拿地經驗老到的保利，也開始很難買到土地瞭。
於是土地拍賣變成瞭土地搖號。從 2016 年 9 月開始，幾乎所有住宅地塊最終都被快速封上最高限價，繼而采用乒乓球搖號的方式來決定歸屬。
9 月 23 日的首次搖號中，幾傢歡樂幾傢愁。五礦、銀城各自“幸運”搖到 2 宗地塊，更多的房企報名參加瞭十幾宗甚滴雞精比較至二十宗土地的搖號，但卻寸土未得。
之後的多次搖號再次出現拼運氣的場面。一些從未進入南京市場或者已經淡出南京市場的開發商，因為可以靠運氣公平搖號，也加入到土地拍賣的行列。融信、大名城、紅豆、星河……這些陌生的面孔通過搖號進入南京。而手握重金、備感饑渴的融創、保利等房企，卻始終難以得到乒乓球的垂青。
調控通道下的土地拍賣，將再次因為 5 月 13 日新政而改變規則。在新規中，靠運氣搖號將成為歷史。按照新規，當地價觸及最高限價後，將轉而競爭保障房面積。
“靠搖號運氣拿地進入南京的小房企，好運不會再有。”一傢大型民企投資負責人分析，新規下不再拼手氣，而是比拼房企“內力”的時候。由於還需要在地塊內配建保障房，這對房企的資金成本、設計研發能力、成本把控能力都提出瞭嚴峻的考驗，如果這個政策延續，未來將是大型房企的天下。
但這已經是南京一年內第三次修改土地拍賣政策，未來，依然充滿變數。對房企來說，規則的變化無非需要去調整適應，然而燕窩禮盒推薦南京在 2016 年對土地拍賣中關於成本的一個公開表態，卻如同“達摩克利斯之劍”懸於頭頂，讓不少房企感到不安。
嚴格落實控房價準許成本，物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過 45% 部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價
格的組成部分。
早在 2016 年初，南京出臺的《關於推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》中已經提出過這條規定。據瞭解，樓盤到物價部門申報價格備案時，需要向物價部門提供樓盤定價的依據，需要提交成本的材料，物價部門根據樓盤成本來核價。眾所周知，地價是房價成本的重要組成部分，而土地拍賣動輒溢價超過 100%，如果物價部門認定溢價超過 45% 的部分不計入房價成本，無疑將給開發商的核價帶來極大影響。
南京的物價部門“砍價”嚴厲，房企早有領教。2016 年 4 月底，南京公佈樓盤年度漲幅限制：根據樓盤單價的不同，要求年度漲幅不得超過8%~12%。
“剛開始根本不相信。”南京河西南部一傢樓盤的營銷總監說，當時河西南部的樓盤開盤必“日光”，新房價格 3.5 萬元 / 平方米，但二手房已有報價超過 5 萬元 / 平方米。這種背景下，要想不漲價，公司領導那裡就無法交代。
可現實是，河西南部的樓盤，新房均價至今仍未超過 3.5 萬元 / 平方米。激烈的博弈中，所有房企都體會到瞭物價部門鉗制價格的嚴厲。
因此不難理解，房企在高調拿地的背後，對“地價核成本”的忌憚。一傢大型房企曾經在 2016 年下半年土地拍賣中搖號獲得南京江寧區一幅優質住宅地塊。但是該房企的相關負責人也私下表示：“如果物價部門真的認定，溢價超過 45% 的部分不計入房價成本，那就真的麻煩大瞭，一大批去年拍賣出去的地塊，一兩年內都不可能上市。”
今年上半年，南京國土部門為瞭穩定土地市場預期，曾經破天荒地公佈瞭2017 年度上半年經營性用地出讓計劃明細表，當時明確列出計劃上半年在主城出讓62 宗地塊。
在房企焦急的等待中，供地盛宴終於來瞭。6 月2 日和3 日，南京一口氣公佈瞭24 宗地塊的出讓公告，其中不乏九龍湖、南站、江北新區、燕子磯的優質住宅地塊。已經被逼到環南京都市圈去找地的房企，無疑眼前一亮。一年內第三次更改規則的土拍，將表現如何？ 7 月上旬將揭曉答案。
文章標籤
全站熱搜
留言列表
